Anasayfa / Hukuk / Apartman Yönetimi ile ilgili sık sorulan sorular

Apartman Yönetimi ile ilgili sık sorulan sorular

Apartman Yönetimi ile ilgili sık sorulan sorular

Apartman Yönetici Nasıl Atanır?

Kat malikleri, apartman(anagayrimenkul) yönetimi için kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kişiyi ya da üç kişilik bir kurulu görevlendirebilirler. Yönetim için tek kişinin atanması halinde bu kişiye Yönetici, kurul atanırsa bu kurula da Yönetim Kurulu denir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

 Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.

Kat Malikleri Apartman Yönetimi Konusunda Anlaşamazlarsa Sorun Nasıl Çözülür?

Kat malikleri yönetici atanması konusunda anlaşamazsa bu durumda gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurarak yönetici atanması sağlanabilir. Mahkeme, diğer kat maliklerini dinledikten sonra yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur

Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Nasıl Değiştirilir?

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez . Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Seçilen Yöneticinin Kast ve İhmali İle Doğması Muhtemel Zararlar İçin Ne Yapılabilir?

Apartman yönetimlerinde sıklıkla rastlanan durumlardan biri yöneticinin kasten ya da ihmali neticesinde meydana gelen zararlardır. Örneğin merkezi ısıtma sisteminin faturası için toplanan paraların yönetici tarafından ödenmemesi, yöneticinin ihmali yüzünden apartmanın aciliyetli problemlerinin çözülmesinde geç kalınması durumlarına nasıl önlem alınabilir? Bunun için yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart koşulabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.

Apartman Yöneticisinin İletişim Bilgileri İle İlgili Zorunluluk

Aciliyet ihtiva eden durumlarda ya da normal bir durum karşısında apartman yöneticisiyla kolayca iletişim kurmak için kanun şu zorunluluğu getirmiştir; “Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.”

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nedir?

Yöneticinin görevleri Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 maddesince oluşturulan yönetim planında belirlenir. Bunun yanında Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35’nci maddesi yönetim planında aksine hüküm bulunmamak koşuluyla yöneticiye şu görevleri yüklemiştir;

a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;

 b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;

 c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;

 d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;

 e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;

 f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;

 g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;

 h) Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;

 i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;

 j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;

Apartman Yöneticisinin Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğü

Apartman yöneticilerinin ve kat maliklerinin en çok hata yaptığı bilinçsiz olduğu konu defter tutma ve belge saklama yükümlülüğü olup daha sonra ayrı bir çalışma yapılabilir bu konuda. Şimdilik kısaca bilgi vermekle yetinelim. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.

Apartman Yöneticisi Defter Tutma ve Belge Saklama Yükümlülüğünü Yerine Getirmemesi

Defter tutma ve belge saklama yükümlülüğünü yerine getirmeyen yöneticiye gayrimenkulun bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesince 250 Türk Lirasından 2.000 Türk Lirasına kadar idari para cezası verilir.

Yöneticinin İşletme Projesi Yapma Zorunluluğu

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede gösterilmesi gereken hususlar;

a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;

b) Tüm giderlerden her kat malikine düşecek tahmini miktar(giderin türüne göre eşit ya da arsa payı oranında);

c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere vermesi gereken avans tutarı (giderin türüne göre eşit ya da arsa payı oranında);

Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Apartman Yöneticisinin Hesap Verme Yükümlülüğü

Apartman yöneticisi, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür.

Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Apartman Yöneticisine Ücret Ödenir mi?

Apartman yöneticisi ile yapılacak sözleşmede ya da yönetim planında yöneticiye ücret ödenmesi kararlaştırılabilir. Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir.

Apartman Yöneticisi Apartman Giderlerine Katılır mı?

Apartman yöneticisinin apartman giderlerine katılıp katılmayacağı hususu da çok bilinen ve dikkat edilen bir konu değildir. Kat Mülkiyeti Kanununa göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

Apartman Yöneticisinin Yöneticilikten Çekilme Hakkı Var Mıdır?

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.

Apartman Yöneticisi Nasıl Denetlenir?

Kat malikleri kurulu yöneticiyi her zaman ve devamlı olarak denetleyebilirler. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

Apartman Yöneticisinin Apartmanla İlgili Hesaplarının Denetimi Hangi Sıklıkla Yapılır?

Haklı bir sebebin çıkması halinde hesapların denetimi her zaman yapılabileceği gibi yönetim planında belirlenen süre aralıklarında hesaplar denetlenebilir. Yönetim planında süre belirlenmemişse her üç ayda bir hesaplar denetlenir.

Apartman Yöneticisi Görev Süresi Bitmeden Değiştirilebilir Mi?

Haklı sebebin varlığı halinde apartman yöneticisi her zaman değiştirilebilir. Apartman yöneticisinin değiştirilmesi için haklı sebebin varlığı durumunda görev süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.

 

Günümüzde multipl kişi, uyuşturucu çevrimiçi almaya çalışıyor dikkatsizleşmekte ve mümkünse öyle onlar bilmiyorum. Calan SR bir kalsiyum kanal blokeridir. Bu ilaç kan damarlarınızın kaslarını rahatlatarak çalışır. Genel olarak, hem kadınlar hem erkekler cinsel sağlığı sorunlarından etkilenmektedir. Birçok aile “Viagra 25mg satın almak al” düşünüyor. “viagra 25mg” ile yaklaşık detaylı bilgileri nasıl okuyabilirsiniz? Viagra yaklaşık daha fazla bilgilerin için “viagra 50mg” e bakmak. Mutlulukla cinsel bir sağlık ile ilgili birçok sorun çözülebilir. Tüm uyuşturucu gibi, Viagra çeşitli yan etkilere nedenini ebilmek. Buna ek olarak, çevrimiçi eczane, internet üzerinden düzeni vermekten zevk aldığı için her tür ilaçları satın almak için uygun maliyetli bir yoldur.

Hakkında Av. Rıdvan Yıldız

Av. Rıdvan Yıldız
11 Şubat 1988 tarihinde Bartın'da doğdum. Bartın Anadolu Öğretmen Lisesi'nde bitirdikten sonra lisans eğitimimi İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nde tamamladım. 2012 yılından bu yana İstanbul Barosu'na bağlı olarak avukatlık mesleğini icra etmekteyim. Aynı zamanda Tüketici Sorunları Derneği'nin 1 yıl Genel Başkanlığı'nı yürütmekle hali hazırda Genç Irade Derneği Genel Sekreteriyim.

5 yorum

  1. Sayın Rıdvan Bey;

    Ben 300 dairelik bir sitede oturuyorum ve malumunuz her yıl seçimle yönetim kurulu belirleniyor. Seçilen yönetim kurulu sitede oturan birini müdürlükle görevlendiriyor ve o müdüre aidatlardan ciddi bir para ödeniyor. Size sorum yönetim kurulu seçilmiş olan bir siteye müdür atanması zorunlu mudur yoksa değil midir, kanunda bununla ilgili bir madde var mıdır. Şimdiden çok teşekkürler, saygılar.

  2. Lutfu ibrahimbas

    Oncelikle yapmis oldugunuz bu hizmetten dolayi sizlere tesekkur ediyorum. Ben dar gelirli bir aile olarak Toki konutlarinda dairem vardir. Ancak ince iscilik sifir. Zoraki daireleri bize teslim ettiler. Ben daireyi teslim aldim ancak eksiklerini yazarak bimer’e ve basbakanlik toplu konut idaresine gonderdim. 2.5 ay gecmesine ragmen eksikleri halagiderilmedi. Ama ben burada hic oturmadigim halde her ay Aidat:65 TL , Yakit Parasi:85 TL toplam: 150 TL oduyorum. Ne yapmaliyim ? Oturmadigim halde yakit parasinin tamamini mi odemeliyim? Isi kaybi ne oluyor? Yoksa ben sadece ben isi kabini mi odemeliyim. Bilgilendirirseniz cok tesekkur ederim.

  3. Öncelikle kolay gelsin. Benim sorum su :
    Bizim site içerisinde kapıcılar ile site dışından 1şahıs arasında kavga olayı yaşanıyor ve kapıcılar dan 1 tanesi şahsi yaralıyor. Site yönetimi de kapıcının avukat parasını , karşı tarafla uzlaşma parasını ödüyor. Bu ödeme sizce ne kadar yasaldır. Aidat paraları 3. Şahısların şahsi giderleri için harcanabilir mi?

  4. Bulunduğum binada da tapu ma dail bir depo bulunmaktadır bu depoya kiraya verebilir miyim bina sakinlerinden onay almam gerekir mi ?

  5. Sn.Rıdvan Bey,
    Site yönetimi merdiven ve boşluklarına mermer yaptırma kararı aldı ,zemin kata bulunan dairemin mermerleri döşenirken mevcutzemin betonu kırılmadan üzerine tahmini 15-20 cm yükseklikte harç ile mermer döşendi.
    Haliyle kapı eşigim 15-20 cm yükselerek giriş kapımın boyu 15-20 cm kısalarak basık bir hal aldı.
    Bu ugurda yasal bir hakkım var mı konu hakkında bilgi verirseniz sevinirim.
    Saygılarımla.

Cevapla

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar işaretlenmelidir *

*